Vendre sur plan : montrer un bien neuf avant qu’il existe, sans trop promettre

Un promoteur confie à votre agence douze appartements dans un immeuble qui n’est encore qu’un trou dans le sol. La brochure contient une perspective de façade et un jeu de plans. La première demande de visite arrive lundi, et il n’y a rien à visiter.

Vendre sur plan, c’est demander à un acheteur de s’engager pour un logement qu’il ne peut qu’imaginer, et la plupart des gens imaginent mal un logement à partir d’un plan. L’agence comble cet écart avec des images. Le risque se trouve au même endroit : chaque image d’un logement qui n’existe pas encore décrit ce qui sera livré.

Pourquoi la vente sur plan est un problème d’image

Une annonce de seconde main part d’une pièce réelle. Même vide et mal éclairé, un appartement donne à l’acheteur des murs, des fenêtres, une vue et une échelle. Une annonce sur plan part d’un dessin, et un dessin répond à d’autres questions : il donne des surfaces et des noms de pièces, pas la lumière, le volume ni la sensation d’être debout dans le séjour.

L’acheteur comble ce vide lui-même. Il emprunte à son logement actuel, à un appartement témoin visité ailleurs ou à l’image la plus flatteuse du site du promoteur. Ce que l’annonce ne montre pas, il l’invente. Une bonne commercialisation sur plan remplace ces suppositions par des images convaincantes et vérifiables sur les plans.

Les photos de chantier aident rarement avant le clos et couvert. Le béton brut, l’échafaudage et la grue prouvent que le projet est réel, ce qui rassure, mais n’aident personne à imaginer un petit-déjeuner dans la cuisine.

Quatre visuels, quatre rôles

La plupart des campagnes sur plan combinent les éléments suivants. Ils ne jouent pas le même rôle et ne portent pas le même risque :

• Le plan. Le document de référence : ce que vous publiez de plus exact, et de moins lu. Une version nette avec les cotes, l’orientation et le nom des pièces vaut mieux qu’une version décorative.
• La vue en coupe, dite « maison de poupée ». Le même niveau vu d’en haut et en biais, murs coupés à mi-hauteur, meublé. Elle transforme des surfaces en pièces que l’acheteur lit d’un coup d’œil : où la cuisine rejoint le séjour, à quelle distance de l’entrée se trouvent les chambres.
• Les perspectives intérieures. Des vues à hauteur d’œil d’une pièce, depuis une position définie. Elles vendent la sensation de l’espace, et ce sont les images que l’acheteur retient, cite à la réception et compare avec ce qu’il reçoit.
• Les visuels extérieurs et de chantier. La façade, la rue, l’avancement des travaux. Ils ancrent le projet dans un lieu et un calendrier réels.

La vue en coupe et les perspectives intérieures font le travail de conviction. C’est aussi là que naissent la plupart des litiges, parce qu’elles montrent des détails que les plans ne précisent pas.

Une perspective est une promesse

Une règle couvre presque tous les cas. Tout ce qui est visible sur un visuel sur plan devrait se retrouver dans les plans ou dans le cahier des charges. Si la perspective montre un parquet en chêne et que le cahier des charges prévoit un stratifié, l’acheteur ressortira la brochure à la réception, et la mention « image non contractuelle » ne clora pas la discussion.

Voici les dérives que nous cherchons sur chaque visuel sur plan :

1. Des pièces qui grandissent. Un séjour qui semble large de cinq mètres sur un plan qui en indique 4,20. Le cadrage large et un mobilier bien espacé agrandissent chaque pièce.
2. Des finitions au-dessus du cahier des charges. Plan de travail en pierre, carrelage toute hauteur, luminaires design, dressings intégrés : séduisants, et souvent en option ou pas prévus du tout.
3. Des fenêtres et une lumière absentes du plan. Une baie plus large, une fenêtre en plus, du soleil qui entre par une façade nord.
4. Une vue inventée. Un parc, une skyline ou des champs là où le terrain fait face à un immeuble voisin. La vue fait partie de ce qui est acheté.
5. Un mobilier à la mauvaise échelle. Un lit double qui ne tient que parce qu’il est dessiné vingt centimètres trop court. À la réception, la pièce paraîtra plus petite que dans la brochure.
6. Des images périmées. Les plans ont changé après le permis, les perspectives non. La brochure décrit désormais un appartement qui ne sera jamais construit.

Aucune mention ne règle cela. Ce qui le règle, c’est de vérifier chaque image sur le plan avant publication, et de dire clairement ce qui est standard, ce qui est en option et ce qui n’est qu’une ambiance.

Les règles en Belgique et en France

La vente sur plan est l’une des transactions les plus encadrées qu’une agence traite, et sa commercialisation doit concorder avec le contrat qui suivra.

En Belgique, la loi Breyne du 9 juillet 1971 protège l’acheteur d’une habitation à construire ou en voie de construction, et ses règles sont impératives. L’acompte avant la signature ne peut dépasser 5 % du prix total, le solde est payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux, et l’entrepreneur doit fournir une garantie. Le contrat décrit le logement par ses plans et son cahier des charges : exactement ce à quoi vos visuels seront comparés.

En France, l’équivalent est la VEFA, la vente en l’état futur d’achèvement. Le dépôt de garantie du contrat de réservation est plafonné à 5 % du prix prévisionnel si la vente est signée dans l’année, et à 2 % si elle l’est dans les deux ans. Les paiements suivent ensuite le chantier : au maximum 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement, lorsqu’une garantie financière d’achèvement externe est en place. Le contrat comprend une notice descriptive, qui définit là encore ce à quoi l’acheteur a droit.

Le droit de la consommation s’applique aux deux. La directive sur les pratiques commerciales déloyales, transposée en Belgique au Livre VI du Code de droit économique, sanctionne les actions trompeuses et les omissions trompeuses. Une perspective qui montre plus que ce que le contrat livre peut relever des deux. Les agents immobiliers belges sont en outre tenus par le code de déontologie de l’IPI/BIV, qui impose une présentation fidèle du bien et traite des images retouchées par IA depuis juillet 2026.

Des visuels IA à partir d’un plan

Jusqu’ici, les visuels sur plan supposaient de briefer un studio 3D, d’attendre une à deux semaines et de payer à l’image. C’est toujours le bon choix pour un programme phare. Pour huit appartements, quelques maisons mitoyennes ou une maison unique vendue sur plan, c’est souvent trop lent et trop cher : l’annonce part avec les plans seuls.

Les modèles d’image produisent désormais une vue en coupe meublée et des vues de pièces à partir d’un plan, en quelques minutes. Cela change qui peut s’offrir des visuels sur plan. Cela ne change pas les règles ci-dessus, et deux habitudes deviennent indispensables :

• Le signaler. Depuis le 2 août 2026, l’article 50 du règlement européen sur l’IA impose que les images générées artificiellement et diffusées au public soient signalées de façon claire et visible. « Visuel IA établi d’après les plans, ce n’est pas le logement terminé » est plus clair que n’importe quel pictogramme.
• Le vérifier sur le plan, à chaque fois. Un modèle comble les vides avec des détails plausibles, et c’est justement le problème : il ajoute une fenêtre qui semble logique, élargit une pièce qui paraît étroite, embellit une cuisine trop simple. La validation n’est pas facultative.

La méthode qui tient est simple. Générer la vue en coupe à partir du plan, la comparer au plan et la valider. Ensuite seulement, générer les vues de pièces à partir de cette référence validée, pour que chaque intérieur respecte le même agencement et les mêmes finitions.

Six vérifications avant de publier un visuel sur plan

1. Ouvrez le plan à côté de l’image et retrouvez chaque mur, porte et fenêtre.
2. Comparez les proportions aux cotes du plan, pas à votre impression.
3. Vérifiez chaque finition visible dans le cahier des charges, et signalez les options comme telles.
4. Retirez toute vue, tout jardin ou toute terrasse que le plan et le terrain ne justifient pas.
5. Placez la mention sur l’image elle-même, dans la langue de l’annonce.
6. Notez la version du plan utilisée pour chaque image, et remplacez l’image quand le plan change.

L’acheteur sur plan s’engage sur la foi de ce que vous lui montrez. Les visuels qui vendent sont ceux qui restent vrais le jour où l’on remet les clés.

Des visuels sur plan fidèles aux plans

Le module biens neufs de Renovae, bientôt disponible, suit la méthode ci-dessus :

• Il part de votre plan, importé ou repris d’un bien déjà présent dans votre espace.
• La vue en coupe vient d’abord, et vous la validez avant toute vue de pièce.
• Les vues de pièces partent de la référence validée, depuis la position et la direction que vous choisissez, pour que chaque image partage le même agencement.
• La mention IA est appliquée aux visuels téléchargés, comme sur toute image Renovae.

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L’essai en libre-service dure 14 jours et comprend 20 crédits, jusqu’à 20 images importées et trois utilisateurs. Aucune carte bancaire n’est requise. Les exports d’essai portent un filigrane Renovae et aucun abonnement ne démarre automatiquement.

Questions fréquentes

Les perspectives d’une brochure sur plan sont-elles contractuelles ?

Pas automatiquement, et la mention « image non contractuelle » est courante. Elle ne rend pas acceptable une image trompeuse pour autant : le droit de la consommation juge l’impression d’ensemble de la publicité, et l’acheteur compare les perspectives à ce qu’il reçoit. La pratique sûre consiste à ne montrer que ce que les plans et le cahier des charges justifient, et à présenter les options et les ambiances comme telles.

Faut-il signaler un visuel sur plan généré par IA ?

Oui. Depuis le 2 août 2026, l’article 50 du règlement européen sur l’IA impose une mention claire et visible sur les images générées ou manipulées artificiellement diffusées au public. L’image d’un logement qui n’existe pas encore est générée par définition : la mention a sa place sur l’image.

La loi Breyne s’applique-t-elle à toute vente de bien neuf en Belgique ?

Elle s’applique à la vente d’une maison ou d’un appartement à construire ou en voie de construction lorsque l’acheteur paie avant l’achèvement, et ses règles sont impératives. Le notaire contrôle le contrat, mais la commercialisation de l’agence devrait déjà concorder avec les plans et le cahier des charges que ce contrat contiendra.

Quand faut-il mettre à jour les visuels sur plan ?

Chaque fois que les plans ou le cahier des charges changent : après le permis, après une modification, ou quand une option devient standard ou disparaît. Conservez la version du plan avec chaque image pour repérer d’un coup d’œil celles qui sont périmées.

Puis-je montrer des meubles que l’acheteur ne recevra pas ?

Oui, tant qu’il s’agit manifestement de mobilier et que l’image est signalée. Le mobilier donne l’échelle et aide l’acheteur à se projeter. Les éléments fixes sont différents : cuisine équipée, placards intégrés, sanitaires et revêtements de sol font partie de ce qui est livré, et doivent correspondre au cahier des charges.

Sources

1. Loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction (loi Breyne). Présentation par les notaires belges : notaire.be
2. Code de la construction et de l’habitation, articles R261-14 (échelonnement des paiements) et R261-28 à R261-31 (dépôt de garantie) pour la VEFA. legifrance.gouv.fr
3. Règlement (UE) 2024/1689 (règlement sur l’IA), article 50 — obligations de transparence pour les fournisseurs et les déployeurs. artificialintelligenceact.eu/article/50
4. Directive 2005/29/CE sur les pratiques commerciales déloyales — actions et omissions trompeuses, transposée en Belgique au Livre VI du Code de droit économique.
5. IPI/BIV — déontologie de l’agent immobilier, y compris les dispositions 2026 sur les images retouchées par IA. ipi.be