Een projectontwikkelaar vertrouwt uw kantoor twaalf appartementen toe in een gebouw dat nog een bouwput is. De brochure bevat één sfeerbeeld van de gevel en een set plannen. Maandag komt de eerste bezoekaanvraag binnen, en er valt niets te bezoeken.

Verkopen op plan betekent een koper vragen zich te engageren voor een woning die hij alleen kan inbeelden, en de meeste mensen kunnen zich een woning slecht inbeelden vanaf een plan. Het kantoor overbrugt die kloof met beelden. Het risico zit op dezelfde plek: elk beeld van een woning die nog niet bestaat, beschrijft wat er opgeleverd wordt.

Voor u begint

Dit artikel is praktische hulp, geen juridisch advies, geschreven door een Belgisch B2B-softwarebedrijf en niet door een advocatenkantoor. De regels voor het vermelden van AI-beelden staan in onze artikels over artikel 50 van de Europese AI-verordening en over virtuele inrichting.

Waarom verkopen op plan een beeldprobleem is

Een advertentie voor een bestaande woning vertrekt van een echte kamer. Zelfs een leeg, slecht verlicht appartement geeft de koper muren, ramen, een uitzicht en een gevoel van schaal. Een advertentie op plan vertrekt van een tekening, en een tekening beantwoordt andere vragen: ze geeft oppervlaktes en namen van ruimtes, geen licht, volume of het gevoel van in de woonkamer te staan.

Kopers vullen die leegte zelf in. Ze lenen van hun huidige woning, van een modelappartement dat ze elders bezochten of van het mooiste beeld op de website van de ontwikkelaar. Wat de advertentie niet toont, verzinnen ze. Goede verkoop op plan vervangt die gissingen door beelden die overtuigen én die kopers met de plannen kunnen vergelijken.

Werffoto’s helpen zelden zolang het gebouw niet wind- en waterdicht is. Ruwbouw, stellingen en een kraan bewijzen dat het project echt is, wat vertrouwen geeft, maar ze helpen niemand zich een ontbijt in de keuken voor te stellen.

Vier beelden, vier taken

De meeste campagnes op plan combineren de volgende beelden. Ze hebben een andere taak en een ander risico:

  • Het plan. Het referentiedocument: het nauwkeurigste wat u publiceert, en het minst gelezen. Een duidelijke versie met maten, oriëntatie en namen van ruimtes is meer waard dan een decoratieve.
  • De doorsnede of poppenhuisweergave. Dezelfde verdieping van bovenaf en schuin gezien, muren op halve hoogte doorgesneden, ingericht. Ze maakt van oppervlaktes ruimtes die kopers in één oogopslag lezen: waar de keuken in de leefruimte overgaat, hoe ver de slaapkamers van de voordeur liggen.
  • Interieurbeelden. Beelden op ooghoogte van één ruimte, vanuit een vaste positie. Ze verkopen het gevoel van de ruimte, en het zijn de beelden die kopers onthouden, bij de oplevering aanhalen en vergelijken met wat ze krijgen.
  • Gevel- en werfbeelden. De gevel, de straat, de vordering van de werken. Ze verankeren het project in een echte plek en een echte planning.

De doorsnede en de interieurbeelden overtuigen. Daar beginnen ook de meeste geschillen, omdat ze details tonen die de plannen niet vastleggen.

Een 3D-beeld is een belofte

Eén regel dekt bijna elk geval. Alles wat zichtbaar is op een beeld op plan, zou de koper moeten terugvinden in de plannen of het lastenboek. Toont het beeld een eiken parket en vermeldt het lastenboek laminaat, dan haalt de koper bij de oplevering de brochure boven, en de vermelding “niet-contractueel sfeerbeeld” sluit dat gesprek niet af.

Dit zijn de afwijkingen waarop we elk beeld op plan controleren:

  1. Ruimtes die groeien. Een woonkamer die vijf meter breed lijkt op een plan dat 4,20 meter aangeeft. Een brede kadrering en ruim geplaatste meubels maken elke ruimte groter dan getekend.
  2. Afwerking boven het lastenboek. Een stenen werkblad, tegels tot aan het plafond, designverlichting, ingebouwde kasten: aantrekkelijk, en vaak een optie of helemaal niet voorzien.
  3. Ramen en licht die niet op het plan staan. Een bredere raampartij, een extra raam, zonlicht door een gevel op het noorden.
  4. Een verzonnen uitzicht. Een park, een skyline of open velden waar het perceel uitkijkt op een buurgebouw. Het uitzicht hoort bij wat gekocht wordt.
  5. Meubels op de verkeerde schaal. Een tweepersoonsbed dat alleen past omdat het twintig centimeter te kort getekend is. Bij de oplevering voelt de kamer kleiner dan in de brochure.
  6. Verouderde beelden. De plannen veranderden na de vergunning, de beelden niet. De brochure beschrijft nu een appartement dat nooit gebouwd wordt.

Geen enkele disclaimer lost dat op. Wat het oplost, is elk beeld voor publicatie met het plan vergelijken, en duidelijk zeggen wat standaard is, wat een optie is en wat alleen sfeer is.

De test die telt

Stel u de koper voor bij de oplevering, met uw advertentie in de hand, in de afgewerkte ruimte. “Dezelfde indeling, met mijn meubels in plaats van de uwe” is het antwoord dat u wilt. “Dat raam stond nooit op het plan” is het begin van een klacht.

Verkoop op plan is een van de strengst geregelde transacties die een kantoor behandelt, en de marketing moet kloppen met het contract dat volgt.

In België beschermt de wet Breyne van 9 juli 1971 de koper van een woning die nog gebouwd moet worden of in aanbouw is, en haar regels zijn van dwingend recht. Het voorschot voor de ondertekening mag niet hoger zijn dan 5% van de totale prijs, de rest wordt betaald naargelang de werken vorderen, en de aannemer moet een waarborg stellen. Het contract beschrijft de woning via de plannen en het lastenboek: precies waarmee uw beelden vergeleken zullen worden.

In Frankrijk geldt een vergelijkbaar regime, de VEFA. De betalingen volgen er de bouw, met plafonds per fase, en het contract bevat een technische beschrijving die vastlegt waarop de koper recht heeft.

Het consumentenrecht geldt bovenop beide. De richtlijn oneerlijke handelspraktijken, in België omgezet in Boek VI van het Wetboek van economisch recht, verbiedt misleidende handelingen en misleidende omissies. Een beeld dat meer toont dan het contract oplevert, kan onder beide vallen. Belgische vastgoedmakelaars zijn daarnaast gebonden aan de deontologische code van het BIV, die een getrouwe voorstelling van het pand vraagt en sinds juli 2026 ook AI-bewerkte beelden behandelt.

AI-beelden op basis van een plan

Tot voor kort betekende een beeld op plan: een 3D-studio briefen, een à twee weken wachten en per beeld betalen. Voor een vlaggenschipproject blijft dat de juiste keuze. Voor acht appartementen, enkele rijwoningen of één woning die op plan verkocht wordt, is het vaak te traag en te duur, en gaat de advertentie online met alleen de plannen.

Beeldmodellen maken vandaag op basis van een plan in enkele minuten een ingerichte doorsnede en zichten per ruimte. Dat verandert wie zich beelden op plan kan veroorloven. Het verandert de regels hierboven niet, en twee gewoontes worden onmisbaar:

  • Vermeld het. Sinds 2 augustus 2026 verplicht artikel 50 van de Europese AI-verordening een duidelijke en zichtbare vermelding op kunstmatig gegenereerde beelden die aan het publiek getoond worden. “AI-beeld op basis van de plannen, niet de afgewerkte woning” is duidelijker dan eender welk icoon.
  • Vergelijk het telkens met het plan. Een model vult leemtes met aannemelijke details, en net dat is het probleem: het voegt een raam toe dat logisch lijkt, verbreedt een kamer die krap oogt, waardeert een keuken op die te eenvoudig lijkt. Goedkeuring is geen optie, maar een stap.

De werkwijze die standhoudt, is eenvoudig. Genereer de doorsnede op basis van het plan, vergelijk ze met het plan en keur ze goed. Pas daarna genereert u de zichten per ruimte vanuit die goedgekeurde referentie, zodat elk interieur dezelfde indeling en dezelfde afwerking heeft.

Zes controles voor u een beeld op plan publiceert

  1. Leg het plan naast het beeld en zoek elke muur, deur en raam terug.
  2. Vergelijk de verhoudingen met de maten op het plan, niet met uw indruk.
  3. Controleer elke zichtbare afwerking in het lastenboek, en vermeld opties als opties.
  4. Verwijder elk uitzicht, elke tuin of elk terras dat plan en perceel niet onderbouwen.
  5. Zet de vermelding op het beeld zelf, in de taal van de advertentie.
  6. Noteer welke planversie elk beeld gebruikt, en vervang het beeld als het plan wijzigt.

Wie op plan koopt, beslist op basis van wat u toont. De beelden die verkopen, zijn de beelden die nog kloppen op de dag dat de sleutels overhandigd worden.

Beelden op plan die trouw blijven aan de plannen

De nieuwbouwmodule van Renovae, binnenkort beschikbaar, volgt de werkwijze hierboven:

  • Ze vertrekt van uw plan, geüpload of hergebruikt van een pand dat al in uw werkruimte staat.
  • Eerst de doorsnede, die u goedkeurt voor er een zicht per ruimte gemaakt wordt.
  • Zichten per ruimte vertrekken van de goedgekeurde referentie, vanuit de positie en richting die u kiest, zodat elk beeld dezelfde indeling deelt.
  • De AI-vermelding wordt toegepast op gedownloade beelden, zoals op elk Renovae-beeld.
Probeer Renovae 14 dagen gratis Bekijk de voor-en-na-voorbeelden

De proefperiode met zelfregistratie duurt 14 dagen en omvat 20 credits, maximaal 20 geüploade beelden en drie gebruikers. Er is geen betaalkaart nodig. Proefexports dragen een Renovae-watermerk en er start niet automatisch een abonnement.

Veelgestelde vragen

Zijn de beelden in een brochure op plan contractueel?

Niet automatisch, en de vermelding “niet-contractueel sfeerbeeld” is gebruikelijk. Ze maakt een misleidend beeld daarom niet aanvaardbaar: het consumentenrecht kijkt naar de totaalindruk van de reclame, en kopers vergelijken de beelden met wat ze krijgen. Veilig is alleen tonen wat de plannen en het lastenboek onderbouwen, en opties en sfeer ook zo benoemen.

Moet een AI-beeld van nieuwbouw op plan vermeld worden?

Ja. Sinds 2 augustus 2026 verplicht artikel 50 van de Europese AI-verordening een duidelijke en zichtbare vermelding op kunstmatig gegenereerde of gemanipuleerde beelden die aan het publiek getoond worden. Een beeld van een woning die nog niet bestaat, is per definitie gegenereerd: de vermelding hoort op het beeld.

Geldt de wet Breyne voor elke verkoop van nieuwbouw in België?

Ze geldt voor de verkoop van een huis of appartement dat nog gebouwd moet worden of in aanbouw is, wanneer de koper betaalt voor de oplevering, en haar regels zijn van dwingend recht. De notaris controleert het contract, maar de marketing van het kantoor zou al moeten kloppen met de plannen en het lastenboek die in dat contract komen.

Wanneer moeten beelden op plan bijgewerkt worden?

Telkens wanneer de plannen of het lastenboek wijzigen: na de vergunning, na een aanpassing, of wanneer een optie standaard wordt of verdwijnt. Bewaar de planversie bij elk beeld, zodat u in één oogopslag ziet welke beelden verouderd zijn.

Mag ik meubels tonen die de koper niet krijgt?

Ja, zolang het duidelijk om meubels gaat en het beeld vermeld is. Meubels geven schaal en helpen kopers zich de ruimtes voor te stellen. Vaste elementen zijn iets anders: keukenkasten, ingebouwde kasten, sanitair en vloerafwerking horen bij wat opgeleverd wordt en moeten met het lastenboek overeenkomen.

Bronnen

  1. Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen (wet Breyne). Toelichting door de Belgische notarissen: notaire.be
  2. Frans Wetboek van bouw en huisvesting (Code de la construction et de l’habitation), artikel R261-14, betalingen bij een VEFA. legifrance.gouv.fr
  3. Verordening (EU) 2024/1689 (AI-verordening), artikel 50: transparantieverplichtingen voor aanbieders en gebruiksverantwoordelijken. artificialintelligenceact.eu/article/50
  4. Richtlijn 2005/29/EG betreffende oneerlijke handelspraktijken: misleidende handelingen en omissies, in België omgezet in Boek VI van het Wetboek van economisch recht.
  5. BIV: deontologische code voor vastgoedmakelaars, met de bepalingen van 2026 over AI-bewerkte beelden. biv.be